A comercialização de terras no Brasil segue aquecida e os bons resultados do segmento do agronegócio interferem diretamente para uma maior valorização das áreas usadas para a produção rural. Especialistas alertam para o cálculo do valor de venda dos imóveis rurais no momento da negociação, já que as regras tributárias são diferentes em relação aos imóveis urbanos.
O advogado Eduardo Assis, especialista em Direito do Agronegócio e sócio da VFA Direito do Agronegócio, explica que o primeiro passo é entender o que é ganho de capital no processo da venda do imóvel rural. “Ganho de capital é a diferença entre o valor da compra e a venda de um bem, ou seja, o valor a mais pelo qual será vendido o bem, sua valorização”, pontua.
Eduardo Assis ressalta que para fins de imóveis urbanos é considerado o valor integral do bem imóvel de modo que em cima deste valor seja incidida a tributação ou as alíquotas do Imposto de Renda, mas essa regra não é semelhante para imóvel rural. “Ao negociar a terra é possível fazer este cálculo com base no VTN (Valor da Terra Nua) e não apenas sob o valor integral do bem”, diz.
O especialista salienta que existe essa diferença por que o VTN considera apenas o valor da terra sem os investimentos, sem benfeitorias como a construção de moradia na propriedade, cercas, currais, entre outras melhorias na propriedade rural. Além disso, existe uma valorização que está relacionada ao próprio mercado, em função da localização da terra, da sua quantidade de área que pode ser usada para plantação ou outra atividade, por exemplo
Para o advogado, também é importante observar que a lei determina para o cálculo do Imposto Territorial Rural (ITR). “Neste caso, você pega o valor do VTN que está declarado lá no ITR e realiza o cálculo, considerando o valor que foi declarado de VTN no momento da compra do imóvel rural para comparar no momento da venda”, lembra. Além disso, Eduardo Assis aponta que aquilo que houver de investimentos e benfeitorias poderá ser calculado o tributo como atividade rural, ou seja, garantindo uma tributação mais benéfica para o proprietário que está negociando a terra.
“No geral as pessoas estão mais bem informadas sobre isso e passando a usar este benefício fiscal, mas ainda existe uma dificuldade pelo fato de que alguns municípios não têm critério técnico para poder avaliar o VTN”, completa Eduardo Assis. O especialista destaca que nestes casos muitos municípios entendem que o VTN é o próprio valor total da terra e acabam calculando este valor com números exorbitantes.
