Novo Plano Diretor pode gerar supervalorização de imóveis em Goiânia; especialista explica porque

Em evento voltado para corretores de imóveis, o arquiteto e urbanista Paulo Renato Alves, que participou das discussões do novo Plano, fala sobre impactos da nova lei no mercado imobiliário

O novo Plano Diretor de Goiânia, aprovado e sancionado neste ano, pode acarretar numa supervalorização imobiliária a curto e médio prazo. A avaliação é do arquiteto e urbanista Paulo Renato Alves, principal palestrante do URBS Hub, evento voltado para mais de 300 profissionais do mercado imobiliário de Goiânia, realizado no começo deste mês de abril, no Teatro João Alves de Queiroz.

Com 20 anos de mercado, especializado em desenvolvimento de empreendimentos imobiliários e sua interação com a cidade, com MBA em Gestão Corporativa para Executivos da Construção Civil e membro do Conselho de Desenvolvimento Econômico, Sustentável e Estratégico de Goiânia (Codese), Paulo Renato foi convidado pela URBS para falar sobre os impactos do Novo Plano Diretor no mercado imobiliário. O arquiteto e urbanista também participou do grupo de consultores contratados pela Câmara Municipal para interpretar e avaliar o projeto do Plano Diretor de Goiânia encaminhado pela Prefeitura.

Segundo o especialista, uma das principais mudanças trazidas pelo novo Plano Diretor é estabelecer um limite geral para o adensamento. Ele explicou que a mudança é importante e bem-vinda, pois ajuda no melhor planejamento da cidade, mas esclareceu que um dos impactos imediatos pode ser uma supervalorização imobiliária, especialmente em áreas de desaceleração – onde já há muitas construções e poucos lotes disponíveis.

Conforme explica Paulo Renato, agora que se tem critérios para limitar a altura dos edifícios, tanto nas áreas adensáveis quanto nas áreas de desaceleração, a incorporadora terá que construir menos apartamentos e, para diluir o custo da obra e manter o seu lucro, vai precisar fazer o repasse para o valor do metro quadrado (m²).

“Se antes você tinha uma área em que podia construir um prédio sem ter uma definição de limite de altura, mesmo que tivesse que pagar outorga onerosa ou aumentar o afastamento à medida que o prédio ficasse mais alto, agora o incorporador terá que compensar essa perda. Mas isso acontecerá num primeiro momento até o mercado se acomodar, até porque, apesar do limite de adensamento ou de altura, Goiânia ainda tem muita área adensável”, explica.

Para o especialista imobiliário e diretor do grupo URBS, Ricardo Teixeira, esse impacto imediato que é esperado pelo novo Plano Diretor é uma informação importante para quem está em busca de imóveis, seja para moradia ou como investimento. “Há muita gente achando que com a alta dos juros não é uma boa hora para investir num imóvel, mas Goiânia, que está entre as capitais brasileiras que ainda mantém um dos metros quadrados mais baratos do País, mas esses e outros fatores apontam para uma ascendência de preços e valorização,  que vem acontecendo desde o ano passado”, afirma.

Os imóveis goianienses tiveram alta de 4,32% nos dois primeiros meses deste ano, e a capital está entre as três com maior valorização no acumulado dos últimos doze meses,  conforme ranking das 16 capitais monitoradas pelo Índice FipeZAP+, que acompanha o comportamento dos preços de venda de imóveis em 50 cidades brasileiras. A elevação ficou acima da variação da inflação de 1,39%, medida pelo IPCA/ IBGE.

Em todo o ano de 2021, a alta foi de 17,44%. Descontando a inflação de 10,37% do período, a alta real foi de 7,07%. Apesar disso, Goiânia permanece como a terceira capital com o metro quadrado mais barato do País, a R$ 5.333. A média das 50 cidades pesquisadas é de R$ 7.941.

Fórmula mais democrática
Aos corretores parceiros da URBS, Paulo Renato destacou que o novo Plano Diretor traz uma fórmula de adensamento mais democrática, baseada em metro quadrado e não em fração ideal, como se propunha inicialmente. “Pela fração ideal, você dividiria a área de um terreno por um número e teria-se a quantidade de unidades que poderiam ser construídas num terreno. Por meio dessa fórmula, nas áreas mais valorizadas e desejadas da cidade, o incorporador tende a fazer apenas unidades grandes para viabilizar o empreendimento financeiramente e ter mais rentabilidade. Com isso, quem não pode pagar muito ou quer ter um imóvel menor não tem a chance de morar nessas áreas consideradas nobres”, explica Paulo Renato.

Mas segundo o arquiteto e urbanista, no cálculo de adensamento pelo metro quadrado, o incorporador, ao invés de um número determinado de unidade para vender, ele terá uma quantidade de m² que poderá comercializar, independente se são apartamentos pequenos ou grandes. “Numa área de 2 mil m², por exemplo, você vai ter 12 mil m² de área privativa, que é a área que a incorporadora terá para vender. E para ela será indiferente vender para uma família pequena ou menor. Ela pode, inclusive, fazer diferentes tipologias para atender a distintos públicos”, exemplifica.

Ao falar que o novo Plano Diretor possibilita a construção de prédios com unidades menores em áreas tidas como nobres e que sejam viáveis financeiramente para as incorporadoras, Paulo Renato lembrou que as moradias menores, mas melhores localizadas, são uma tendência irreversível diante das mudanças de comportamentos das novas gerações e as novas configurações familiares que se tem hoje. “Hoje você tem um número grande de casas onde você tem um casal mais um pet, que não quer e não precisa de um apartamento de três ou dois quartos. Ou você tem aquele jovem que quer sair da casa dos pais, mas ele não se importa com carro. Então, para esse jovem, um apartamento com garagem não faz muito sentido”, argumenta.

Apesar de uma forte tendência, a repercussão ao desapego ao automóvel foi bastante discutida durante o processo de elaboração do Plano Diretor, mas deverá ser regulamentada pelo novo Código de Edificações, que irá tratar também de questões como a obrigatoriedade ou não de vagas de garagem. “Hoje, pela atual legislação do Código, quem não quer ou não precisa ter um carro e está comprando um apartamento de 35 m² ou 45 m², é obrigado a adquirir no mínimo  25 m² de área privativa que não irá usar. Isso porque, quando você adquire um apartamento, você não compra só os 12,5 m² da garagem, compra um pedaço da rampa, da área de manobra”, esclarece.